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Quando si stipula un preliminare di compravendita immobiliare, spesso l’acquirente versa al venditore una somma di denaro per manifestare la serietà del proprio impegno. Ma questa somma è una caparra confirmatoria o un acconto sul prezzo?
La distinzione è fondamentale, perché determina effetti giuridici diversi in caso di inadempimento. Vediamoli nel dettaglio.
La somma versata può assumere due diverse qualificazioni giuridiche:
La caparra confirmatoria serve a rafforzare il vincolo contrattuale, creando una sorta di coazione indiretta.
In caso di inadempimento:
Questo meccanismo:
✅ Scoraggia l’inadempimento
✅ Tutela automaticamente la parte adempiente
✅ Si rivela uno strumento efficace sul piano pratico e giuridico.
La caparra confirmatoria svolge tre funzioni principali:
Il versamento della caparra è un indice concreto dell’avvenuta conclusione del contratto, rafforzando la presunzione di accordo tra le parti.
La caparra costituisce anche un anticipo della prestazione dovuta.
In caso di regolare esecuzione del contratto, l’importo versato viene imputato al prezzo.
In caso di inadempimento:
L’art. 1385 c.c. disciplina compiutamente sia l’ipotesi di adempimento sia quella di inadempimento.
“Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.”
🔹 Esempio pratico
Se nel preliminare è pattuito un prezzo di €100.000 e l’acquirente versa €50.000 a titolo di caparra:
“Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.”
🔹 In caso di inadempimento:
“Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.”
In pratica, la parte non inadempiente può rinunciare al recesso e:
L’acconto ha effetti più limitati rispetto alla caparra confirmatoria.
Resta comunque ferma per entrambe le parti la possibilità di chiedere il risarcimento del danno derivante dall’inadempimento.
La corretta qualificazione delle somme versate nel preliminare – come caparra o acconto – non è una mera formalità, ma incide in modo determinante sui rimedi applicabili in caso di inadempimento.
Per questo motivo, è essenziale che tale qualificazione sia sempre espressamente indicata nel contratto preliminare.
Il ruolo del notaio, in tal senso, è decisivo per tutelare entrambe le parti e prevenire liti future.
