Tutela dell'acquirente di un immobile da costruire

Acquistare un immobile da costruire: rischi, tutele e ruolo del Notaio

Acquistare un immobile da costruire o in corso di costruzione può sembrare una buona opportunità, ma comporta rischi concreti che potrebbero compromettere un importante investimento economico.

Per questo motivo, il legislatore ha introdotto specifiche tutele, rafforzate dal D.Lgs. 12 gennaio 2019 n.14, che ha aggiornato il D.Lgs. 122/2005.

Vediamo cosa prevede la normativa, quali garanzie offre e qual è il ruolo centrale del notaio nel garantire un acquisto sicuro.

Quali sono i principali rischi per l’acquirente di un immobile da costruire?

Il legislatore è intervenuto per riequilibrare un rapporto contrattuale, per sua natura asimmetrico, tra:

  • il costruttore, soggetto tecnicamente e finanziariamente più strutturato;
  • l’acquirente, persona fisica che si impegna ad acquistare un bene non ancora ultimato.

La tutela si applica esclusivamente agli immobili da costruire per due ragioni:

- l’oggettiva incertezza legata all’acquisto di un bene futuro;

- la prassi diffusa di finanziare la costruzione mediante acconti versati anticipatamente dagli acquirenti.

Il periodo tra la stipula del contratto preliminare e l’atto definitivo di compravendita è particolarmente delicato.

Se il costruttore fallisse in quel lasso di tempo, l’acquirente rischierebbe di perdere le somme versate, potendo solo insinuarsi nella procedura concorsuale con scarse prospettive di recupero.

Per proteggere l’acquirente, la legge impone garanzie obbligatorie, come la fideiussione e la polizza postuma decennale.

Quali garanzie prevede la legge per chi acquista?

La fideiussione: una garanzia obbligatoria sui pagamenti anticipati

Prevista dall’art. 3 del D.lgs. 122/2005, la fideiussione è una garanzia che il costruttore deve rilasciare al momento della firma del contratto preliminare.

Caratteristiche principali:

  • È obbligatoria a pena di nullità del contratto preliminare.
  • Deve essere rilasciata solo da banche o assicurazioni.
  • Copre tutte le somme (come acconti e caparre) riscosse e da riscuotere fino al trasferimento della proprietà.
  • Garantisce la restituzione delle somme effettivamente riscosse sia nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi che nel caso di inadempimento dell’obbligo di consegna della polizza postuma decennale.
  • Può essere escussa dal momento in cui si è verificata la situazione di crisi o dal momento in cui il notaio ha attestato la mancata consegna della polizza assicurativa, a condizione che l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere.
  • Perde efficacia solo quando il fideiussore riceve copia dell’atto notarile contenente:
    • gli estremi della polizza assicurativa;
    • l’attestazione di conformità al modello ministeriale.

Nota pratica: la fideiussione è emessa con rinuncia al beneficio della preventiva escussione.

Significa che l’acquirente può rivolgersi direttamente alla banca o all’assicurazione per ottenere il rimborso, senza dover prima agire contro il costruttore.

La polizza assicurativa decennale postuma: tutela contro i vizi gravi

Oltre alla fideiussione, il legislatore impone anche la polizza assicurativa decennale postuma, che tutela l’acquirente in caso di difetti gravi dell’immobile successivi alla vendita (es. cedimenti, crolli, gravi difetti strutturali).

Aspetti fondamentali:

  • È obbligatoria a pena di nullità dell’atto di compravendita.
  • Va consegnata all’atto definitivo di compravendita.
  • Ha durata decennale.
  • L’atto di trasferimento deve contenere, a pena di nullità: 

- gli estremi della polizza;

- l'attestazione di conformità al modello ministeriale.

E’ prevista una forma particolare per il contratto preliminare?

Sì. L’art. 6, comma 1, del D.lgs. 122/2005 impone che il contratto preliminare relativo a immobili da costruire sia redatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, a pena di nullità.

Questa forma vincolata garantisce:

  • certezza giuridica;
  • coinvolgimento del notaio già nella fase preliminare, per verificare il rispetto delle tutele imposte dalla legge.

Quando si applica la tutela degli acquirenti di immobili da costruire (TAIC)?

La disciplina si applica solo quando si verificano tre presupposti congiunti:

1) Soggettivo

  • L’acquirente deve essere persona fisica (non necessariamente un consumatore).
  • Il venditore deve essere un imprenditore edile.     

2) Oggettivo 

  • L’immobile deve essere "da costruire", e deve essere stato almeno richiesto il permesso di costruire.

3) Contrattuale

  • Il contratto deve avere come finalità il trasferimento non immediato della proprietà (es. contratto preliminare).

In conclusione, l’acquisto di un immobile da costruire rappresenta un passo importante, ma richiede particolare attenzione alle tutele legali previste, come fideiussione e postuma decennale.

Il notaio, in questo percorso, svolge un ruolo cruciale: garantisce il rispetto delle norme e tutela l’acquirente contro rischi che potrebbero compromettere il proprio investimento. 

Valuta sempre con il tuo notaio di fiducia ogni aspetto prima di firmare.

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