L'agibilità dei fabbricati

Prima di acquistare un immobile, è importante verificare se esso sia agibile. Ma cosa significa esattamente “agibilità”? Serve sempre? E cosa accade se manca?

Cos’è la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA)?

La SCA, che dall’11 dicembre 2016 ha sostituito il certificato di agibilità, è la certificazione con cui si attesta:

  • La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.
  • La conformità dell’opera al progetto presentato.
  • La sua agibilità.

Chi presenta la SCA?

La SCA deve essere presentata al Comune (presso lo Sportello Unico per l’Edilizia) da:

  • Il soggetto titolare del permesso di costruire.
  • Il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio attività.
  • I loro successori o aventi causa.

Entro quando deve essere presentata?

La SCA deve essere presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori.

Per quali interventi è necessaria?

La SCA deve essere presentata per i seguenti interventi:

  1. Nuove costruzioni.
  2. Ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali.
  3. Interventi su edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

Quali documenti servono per presentarla?

La SCA deve essere redatta utilizzando la modulistica messa a disposizione dal Comune e deve essere corredata da:

  1. Attestazione del direttore dei lavori o, se non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.
  2. Certificato di collaudo statico.
  3. Dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.
  4. Estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale.
  5. Dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previste dalla legge, oppure – ove previsto – certificato di collaudo degli stessi.

Quando diventa efficace la SCA?

La SCA è efficace sin dal momento della sua presentazione allo sportello comunale competente.

Tuttavia, il Comune ha 30 giorni di tempo per effettuare controlli e, se necessario, richiedere integrazioni documentali o effettuare accertamenti.

L’assenza di agibilità compromette la validità dell’atto?

La validità dell’atto non è subordinata né all’agibilità dell’immobile né alla sua menzione in atto.

In pratica:

  • La mancanza di agibilità non incide sulla commerciabilità giuridica dell’immobile.
  • Tuttavia, può incidere sulla sua commerciabilità economica, poiché l’agibilità rappresenta il presupposto per la concreta utilizzabilità dell’immobile.

Se l’immobile è privo di agibilità, l’acquirente potrebbe domandare la risoluzione del contratto per inadempimento, ma solo se dimostra che l’agibilità costituiva un requisito essenziale ai fini dell’acquisto.

Agibilità sostanziale vs. agibilità formale

È fondamentale distinguere tra agibilità sostanziale e agibilità formale, poiché hanno conseguenze giuridiche diverse.

Agibilità sostanziale

Si ha inagibilità sostanziale quando l’immobile:

  • Non solo è privo di agibilità, ma è anche oggettivamente inidoneo a essere dichiarato agibile.

🔹 Esempio: vendita di un immobile destinato alla civile abitazione che non possiede i requisiti minimi per l’uso abitativo.

In questo caso si configura una vendita aliud pro alio: l’immobile consegnato è cosa diversa da quella pattuita.

Conseguenze:

  • L’acquirente può domandare la risoluzione del contratto per grave inadempimento.

Agibilità formale

Si ha inagibilità formale quando l’immobile:

  • È privo del certificato di agibilità, ma possiede tutte le caratteristiche tecniche e strutturali per ottenerlo.

🔹 Esempio: vendita di un immobile ad uso abitativo che, pur non avendo l’agibilità, è comunque idoneo all’abitazione.

In questo caso non si configura una vendita aliud pro alio, ma un inadempimento di scarsa importanza.

Conseguenze:

  • L’acquirente non può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.
  • L’eventuale pregiudizio potrà dar luogo, al più, a richieste risarcitorie se l’agibilità era espressamente pattuita come elemento essenziale.

In sostanza, l’agibilità rappresenta un requisito importante per la piena utilizzazione dell’immobile, ma la sua assenza non determina automaticamente la nullità dell’atto. Per questo motivo, è fondamentale verificare la situazione urbanistica e catastale dell’immobile con il proprio notaio, per acquistare in sicurezza e senza sorprese.