Le spese condominiali

Quando si acquista un immobile in condominio, una delle domande più frequenti riguarda il pagamento delle spese condominiali: chi deve pagarle, il venditore o l’acquirente?

La risposta dipende dalla distinzione tra rapporti esterni e rapporti interni.

Vediamo cosa prevede la legge e cosa stabilisce la giurisprudenza.

Chi paga le spese condominiali?

L’art. 1123 c.c. stabilisce che:

“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.”

Da questa norma si ricava che le spese condominiali costituiscono obbligazioni propter rem, ossia obbligazioni che sorgono in capo al titolare di un diritto reale sull’immobile, per il solo fatto di esserne proprietario.

Rapporti esterni e rapporti interni

È fondamentale distinguere tra:

• Rapporti esterni: tra Condominio e condomino.
• Rapporti interni: tra venditore e acquirente, in caso di trasferimento dell’immobile.

Rapporti esterni

L’art. 63, 4° comma, disp. att. c.c. stabilisce che:

“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”

In base a questa norma:

• L’acquirente è obbligato in solido con il venditore al pagamento degli oneri condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente.
• L’amministratore può quindi pretendere l’intero pagamento indistintamente da venditore o acquirente per queste due annualità.

🔹 Precisazioni importanti

• Il venditore resta obbligato solo per gli oneri sorti negli anni precedenti alla vendita.
• È obbligato in solido con l’acquirente per le spese maturate nell’anno della vendita e in quello immediatamente precedente.

In pratica, la cessione dell’immobile non libera automaticamente il venditore da ogni obbligo: il pagamento può essere richiesto sia al venditore sia all’acquirente per le annualità indicate.

Rapporti interni

Diversamente dai rapporti esterni, l’ordinamento non disciplina espressamente i rapporti interni tra venditore e acquirente sulle spese condominiali.

Su questo punto, si sono sviluppate tre tesi interpretative:

1. Prima tesi

Le spese sono a carico di chi è proprietario al momento in cui devono essere sostenute, cioè quando il pagamento è esigibile.

2. Seconda tesi

Le spese sono a carico di chi è proprietario al momento della delibera assembleare che le ha approvate.

3. Terza tesi

• Le spese ordinarie competono a chi è proprietario al momento dell’esecuzione dell’intervento.

• Le spese straordinarie competono a chi è proprietario al momento della delibera che dispone i lavori.

Orientamento giurisprudenziale prevalente

Sebbene esista una vasta produzione giurisprudenziale sul tema della ripartizione delle spese condominiali in caso di compravendita di un’unità immobiliare, l’indirizzo attualmente prevalente in giurisprudenza sembra essersi attestato sul seguente principio: rimane obbligato al pagamento degli oneri condominiali colui che era proprietario al momento in cui le relative spese sono state deliberate dall’assemblea condominiale.

Tale orientamento è stato recentemente confermato anche con riferimento agli oneri derivanti da innovazioni o spese straordinarie.

In particolare, Cass. Civ., Sez. II, Ordinanza n. 11199 del 28 aprile 2021 ha affermato che:

"In tema di riparto delle spese condominiali per l'esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di tali interventi, sia venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, i costi di detti lavori gravano, secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era proprietario dell'immobile al momento dell'approvazione della delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate successivamente all’atto di trasferimento.

Ne consegue che l’acquirente, qualora abbia versato al condominio le somme richieste, può rivalersi nei confronti del venditore, in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c., salvo diverso accordo tra le parti, restando tuttavia inopponibili al condominio eventuali patti stipulati tra venditore e acquirente."

Il ruolo del notaio

Vista l’assenza di una disciplina normativa sui rapporti interni, è fondamentale che il notaio disciplini espressamente, nell’atto di compravendita, la sorte delle spese condominiali, in particolare quelle straordinarie, per evitare contestazioni future tra venditore e acquirente.

In sintesi, la ripartizione delle spese condominiali in caso di vendita è un tema complesso, che richiede attenzione sia da parte delle parti sia del notaio.

Un corretto inquadramento giuridico tutela venditore e acquirente, evitando controversie e garantendo una compravendita serena e sicura.